打破房產(chǎn)“黑箱”：貝殼三年革命與數(shù)字武器

你正在為找房子焦頭爛額。

公司旁邊的房子太貴,便宜的房子太遠。突然,一間正好合適的房子從找房網(wǎng)站中跳入你的眼里。照片里,房間充滿陽光,位置就離公司一公里,價格還比其他房子便宜30%。

電話里,房產(chǎn)中介熱情地介紹這個房子的優(yōu)點。你越聽越心動,決定第二天就去看看這間房子。

你興奮地穿越大半個城市,奔向心中的房子。中介帶著抱歉的笑容迎上來,告訴你房子昨晚已經(jīng)租/賣出去了。不過他這還有一些更合適的房子,就是價錢要稍微貴一些。

你憤怒,失望,又毫無辦法。最后,你要么空手而歸,要么咬牙多花一大筆錢拿下不滿意的房子。

每一個在北上廣深拼搏的人,幾乎都曾遭遇過這樣的租房和買房陷阱。

“假房源”是房產(chǎn)中介行業(yè)里,絕大多數(shù)中介心照不宣的套路。這個復(fù)雜的行業(yè)充滿了各種“黑箱”:假房源、假價格、假房東……套路讓人防不勝防,也讓房產(chǎn)中介整個行業(yè)被社會誤解和污名化。

貝殼找房希望對這一切“黑箱”宣戰(zhàn)。“不動產(chǎn)買賣和股票買賣一樣,值得我們?nèi)バ湃蔚母叨冉Y(jié)構(gòu)化的、數(shù)據(jù)化的信息其實是不夠的,前后全是黑箱。我們希望打破這個黑箱,讓信息無差別的分享。”貝殼和鏈家的創(chuàng)始人左暉說。

打破“黑箱”

向假房源宣戰(zhàn),成為貝殼最關(guān)鍵的戰(zhàn)場。

幾乎每個買房或租房的人,都有在網(wǎng)上被假房源欺騙的經(jīng)歷。房產(chǎn)中介在網(wǎng)頁上放出假的價格信息,讓你覺得300萬可以在北京買一個100平的房子,等你到了現(xiàn)場才發(fā)現(xiàn)是中介吸引你來看房的“陷阱”。貝殼力圖打破原有的這種“假房源”作業(yè)模式,實現(xiàn)交易透明、真實。

貝殼為這場戰(zhàn)斗挑選的先鋒部隊,超乎絕大多數(shù)人的意料。他們的中介服務(wù)人員,傾向于主招本科畢業(yè)的應(yīng)屆大學(xué)生。

大學(xué)生不通人情,沒有社會經(jīng)驗,這在傳統(tǒng)房產(chǎn)中介行業(yè)幾乎是致命的競爭劣勢。但貝殼卻把它看做難以替代的優(yōu)勢:“為什么我們傾向于招本科畢業(yè)的應(yīng)屆大學(xué)生來做服務(wù)者?就是希望整個服務(wù)者的素質(zhì)、能力都有提升。服務(wù)者如果按照原來舊有模式的話,難免會有很多陋習(xí)。所以我們希望他從一開始就是一張白紙,能夠直接過渡到數(shù)字化、線上化,以新式流程、透明化的方式來進行作業(yè)。”

從貝殼的作戰(zhàn)方法中,可以看出它對挑戰(zhàn)行業(yè)的底氣與自信。

貝殼并不是行業(yè)中第一個希望發(fā)起“真房源”革命的人,但此前一直沒有人弄夠完成真正的行業(yè)革命。

原來鏈家網(wǎng)在做“真房源”這件事,但一直局限于在直營的范圍內(nèi)。只能自己這么做,無法影響整個行業(yè)。另一方面,行業(yè)里還有很多中介也想透明,也想做服務(wù),但是他們沒有系統(tǒng)也沒有網(wǎng)絡(luò)效應(yīng),沒有強大的品牌勢能。他們要做到這一點,需要嫁接到平臺上被賦能,讓平臺把系統(tǒng)給自己用,掌握實現(xiàn)“真房源”的一整套方法論。從垂直到水平,這也是貝殼的初衷。

貝殼背后的秘密武器,是經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)ACN(Agent Connection Network),打破經(jīng)紀人與單店捆綁的模式。

以往小中介門店往往就守在自己小區(qū)門口,房源就是單店維護的這幾套?？蛻粲袆e的需求時,就無法滿足了。

鏈家創(chuàng)新出了完全不同的一套打法。在鏈家,同一個品牌下的經(jīng)紀人是跨店合作,相當于每個經(jīng)紀人都擁有一個覆蓋全國的大房源網(wǎng)絡(luò)。任何一個經(jīng)紀人接到這個網(wǎng)絡(luò)上,只要有客戶,都可以在上面找到維護任何一個房子的經(jīng)紀人來共同合作。通過網(wǎng)絡(luò)協(xié)作,鏈家的整體規(guī)模效率大大提高,對其他仍以單店模式經(jīng)營的房屋中介形成降維打擊。

現(xiàn)在貝殼在鏈家的基礎(chǔ)上更進一步,將這套打法拿出來賦能給整個行業(yè),變成了跨品牌、跨門店經(jīng)紀人的合作。

這個難度系數(shù)顯然比在鏈家一個品牌更難,但邏輯同樣成立。因為鏈家的經(jīng)紀人跨店合作主要就是通過分傭機制,同時在價值觀告訴經(jīng)紀人要以共贏的方式來合作。經(jīng)紀人如果在過程中體會到了合作的好處,他不會在乎是跟A店面還是B店面合作,因為無論跟誰合作,自己的利益得到了保護都會很樂意。這就是整個ACN合作網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)。

但商業(yè)邏輯上跑通,只是長征路上的第一步。在整個行業(yè)內(nèi)推行一個與過去傳統(tǒng)截然不同的合作體系,必然遭到原行業(yè)的抵抗。2018年是貝殼最受挑戰(zhàn)的一年,要將內(nèi)部的價值觀輸出到本不屬于這個體系內(nèi)的其他服務(wù)者。

不少中介品牌上了平臺之后,因為不能夠按照原來信息不對稱的方式做生意,一開始效率可能是下降的。這個階段,中介品牌和貝殼平臺面臨的壓力是最大的。

但如果中介品牌能夠頂住壓力扛過去,半年之后,效率就提升上來了,明顯比沒有加入平臺的中介門店效率高,員工保留度、GMV也得到了較大的提升。

絕大部分員工都不想做欺騙別人的生意。如今這種模式,他們能夠跟其他經(jīng)紀人形成合作關(guān)系而不是惡性競爭,客戶也覺得他們帶來的真房源挺不錯,服務(wù)有價值。得到了正反饋和正循環(huán),他們就可以在這個行業(yè)長期干下去了。

從2018年到2019年,貝殼完成了從“0”走到“1”的征程,真正掀起了整個房產(chǎn)中介行業(yè)作別“舊經(jīng)紀時代”的革命。截止目前,貝殼已進駐全國106個城市,連接新經(jīng)紀品牌超過250個,簽約門店數(shù)量漲至4萬,連接經(jīng)紀人超過37萬。

數(shù)字武器

這么多公司前仆后繼試圖改變行業(yè),但只有貝殼成功創(chuàng)造了新型網(wǎng)絡(luò)模式,并向全行業(yè)普及。究其根本,是因為貝殼有其他公司不具備的“數(shù)字武器”——要實現(xiàn)全行業(yè)的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng),背后需要高級別的數(shù)字化、系統(tǒng)化和超級算力做支撐。

經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)中,最重要的是規(guī)則公平、合理。每一個人付出了多少勞動、資源,能分傭多少比例,對激發(fā)經(jīng)紀人的動力至關(guān)重要。同時,怎樣評估經(jīng)紀人的付出也很重要:比如房源是誰先錄入了系統(tǒng),作業(yè)過程中誰做了帶看。為了有跡可循,確保合作的公平公正,貝殼還設(shè)計了陪審團機制。當經(jīng)紀人合作的過程中產(chǎn)生了一些嫌隙或矛盾,陪審團將依據(jù)他們在系統(tǒng)上作業(yè)流程留下的證據(jù),來進行公平的判斷。

這個過程中,有一大堆角色分配和系統(tǒng)規(guī)劃管理等待處理。因此,貝殼的平臺產(chǎn)品必須要通過數(shù)字化、系統(tǒng)化,才能把線下作業(yè)的合作效率提升起來。

經(jīng)紀人合作網(wǎng)絡(luò)的底層邏輯是房源系統(tǒng),經(jīng)紀人的合作本質(zhì)上就是房源共享。貝殼擁有全行業(yè)最大的樓盤數(shù)據(jù)系統(tǒng)——“樓盤字典”。樓盤字典中,保存著全國大量樓盤的各種精細化數(shù)據(jù),每一套房打的標簽多達幾百個甚至上千個。這是貝殼最核心的資產(chǎn)之一,也是貝殼在房產(chǎn)中介領(lǐng)域占據(jù)領(lǐng)導(dǎo)地位的關(guān)鍵優(yōu)勢之一。

樓盤字典中的大部分數(shù)據(jù)均為圖片和視頻,圖片視頻所占空間遠遠大于文本。這就導(dǎo)致貝殼需要處理的數(shù)據(jù)量非常巨大。為了處理這些數(shù)據(jù),貝殼面臨兩個亟待解決的問題:第一,帶寬流量特別大;第二,安全性要求特別高。

貝殼脫胎于鏈家網(wǎng)。此前鏈家網(wǎng)的云計算合作伙伴主要是一家國外云公司。國外的云計算在產(chǎn)品設(shè)計和使用上和國內(nèi)的理念有一些水土不服,中間出現(xiàn)一些問題。2017年,鏈家開始逐漸下線了原服務(wù)商,改為使用騰訊云。2018年4月,貝殼正式成立,自成立起就一直使用騰訊云。目前,騰訊云是貝殼唯一的公有云合作伙伴。

貝殼的龐大房產(chǎn)業(yè)務(wù)中,涉及三個主要環(huán)節(jié):采集,加工,輸出。這三個主環(huán)節(jié),騰訊云給貝殼提供了什么?在采集環(huán)節(jié),采集要上升到遠端,騰訊云給貝殼提供了豐富的帶寬資源。在加工環(huán)節(jié),貝殼要大量計算原始圖片,騰訊云提供了計算和存儲的資源(GPU)。在輸出環(huán)節(jié),騰訊云給貝殼主要提供的也是帶寬資源——輸入是進,輸出是出。

公有云的彈性是最大優(yōu)勢。當貝殼需要資源的時候,所見即所得,所要即所需。貝殼可以根據(jù)使用場景,想要多少按需續(xù)費。增長帶寬,計算機擴展……這些彈性計算的訴求,在公有云里都能得到很好保障。

分布式存儲則是公有云的另一大優(yōu)勢。貝殼是一個買房賣房的應(yīng)用,用戶在里面能看到豐富的房源展示,有圖片、有視頻、還有VR看房。這些東西的數(shù)據(jù)量高達10-20PB級別,如果裝在硬盤里,摞在一起比迪拜的哈利法塔還高。如果沒有騰訊云提供的分布式存儲解決方案,貝殼無法解決海量數(shù)據(jù)的存儲問題。

此外,數(shù)據(jù)訪問的延遲問題也很麻煩。要是貝殼把數(shù)據(jù)儲存在北京的服務(wù)器,上海和廣東的用戶訪問時就會有延遲。騰訊云通過CDN技術(shù)(內(nèi)容分發(fā)網(wǎng)絡(luò)),可以把這個圖片再發(fā)到離上海和廣東比較近的兩個地方,這樣從上海和廣東就能就近訪問,提升速度。

“貝殼現(xiàn)在在做的,就是用技術(shù)不斷加持數(shù)字化。我們幾乎把買賣房屋和租賃房屋的每一個細節(jié)都搬到了線上。搬到線上的好處一是信息透明,二是可追溯,三是能夠倒逼經(jīng)紀人不斷提升服務(wù)體驗,從一個銷售型的經(jīng)紀人變成一個服務(wù)型的經(jīng)紀人。這是我們在實踐過程中做的事情。”貝殼系統(tǒng)平臺中心運維高級經(jīng)理楊菁偉說。

實戰(zhàn)檢驗

新冠疫情期間,全國房地產(chǎn)行業(yè)都遭受重創(chuàng),但疫情卻給貝殼的線上數(shù)字化擴張帶來加速效應(yīng)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,疫情期間,貝殼找房的活躍用戶數(shù)同比增長90%,活躍率同比增長3.6%。同時,貝殼在騰訊云上的帶寬消耗量也出現(xiàn)了大幅增長,2-3月份相較于年前增長了約三分之一。“增長的量主要是直播和視頻,還有一大部分是因為VR看房導(dǎo)致的。”楊菁偉說。

“貝殼一直在講真房源,這是第一階段。未來我們不僅僅是真房源了,都是無死角的VR實景看房了。”楊菁偉表示。VR看房是貝殼推出的虛擬現(xiàn)實產(chǎn)品。你用手機在貝殼app中點進一所心儀的房屋,可以在房間中漫步,無死角看到每個房間角落的真實面貌。

這個過程中除了VR看房,還有VR帶看,貝殼把音視頻技術(shù)集成到了VR看房里,讓經(jīng)紀人通過app直接現(xiàn)場給你做講解。就像視頻會議一樣,只不過場景是在房子的空間里,讓經(jīng)紀人帶著你在房子里走一圈,講解整個房子。VR帶看可以由你發(fā)起,也可以由經(jīng)紀人發(fā)起。

貝殼以自研的VR采集設(shè)備對房源進行多點位拍攝,再將拍完之后的素材傳送至云,處理成三維空間模型。一個80平方米的兩居室,包括矩陣信息、點位信息等素材數(shù)據(jù)加起來大概1G大小,通過機器學(xué)習(xí)和訓(xùn)練模型,生成客戶可漫游的VR全景視角。目前VR在全國拍了超400萬套房源,所有的這些素材均儲存在騰訊云上。

同時,語音識別技術(shù)能幫貝殼考核經(jīng)紀人的服務(wù)。貝殼有一套標準帶看流程,比如說先介紹小區(qū),再介紹環(huán)境,然后介紹房型采光等。經(jīng)紀人在帶看過程中,所說話語將被轉(zhuǎn)錄下來,通過語音識別技術(shù)轉(zhuǎn)成文字,再通過機器學(xué)習(xí)去與標準流程進行比對。通過這種技術(shù),貝殼能幫助經(jīng)紀人精準識別自己哪個地方?jīng)]有說對,犯了哪些錯誤,以便下次改進提升。

VR看房大幅提升了交易效率。以前在線下看5套房的時間,現(xiàn)在在線上可以看20套、30套,最終選出來幾套感興趣的到線下復(fù)看。2020年2月,貝殼平臺上找房人和經(jīng)紀人共發(fā)起1047萬次VR帶看,相較1月增長34.6倍;2月VR帶看通話時長24.74萬小時,相較1月增長171.7倍。

貝殼的發(fā)展階段將經(jīng)歷三個層次,楊菁偉認為貝殼目前正在第二階段:“貝殼在垂直先做得很深,再做水平賦能給整個行業(yè)?？赡艿较乱粋€階段,又要重新回到垂直,把服務(wù)體驗通過各種管理方式提升上來。”

產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)相比于消費互聯(lián)網(wǎng),做出有影響力的商業(yè)成果難度更大。因為消費互聯(lián)網(wǎng)有一個爆款的產(chǎn)品,就能像炸彈一樣炸開用戶,產(chǎn)生裂變效應(yīng)。但是產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)一定要對B端的業(yè)務(wù)深入理解。“產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的核心就是B端效率提升和C端體驗提升,這是我們兩個最明確的方向。C2B是騰訊產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢,這也是我們選擇騰訊云的重要原因。” 楊菁偉說。

從房源上網(wǎng),到真房源,再到VR線上看房——貝殼用2年的數(shù)字化變革,展示了如何通過產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)提高企業(yè)乃至行業(yè)效率,拿下更大市場。貝殼產(chǎn)品創(chuàng)新的本質(zhì)是數(shù)字化服務(wù)不斷迭代升級,解決購房用戶服務(wù)最后一段路,證明了用產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)做好極致化用戶服務(wù)的直接價值。這正是騰訊產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)希望以C2B優(yōu)勢,幫助每家合作企業(yè)實現(xiàn)的真正價值。

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