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2024年商業(yè)房地產(chǎn)的前景展望

多戶型和社區(qū)零售依然強(qiáng)勁，但商業(yè)房地產(chǎn)面臨利率的不確定性。

關(guān)鍵要點(diǎn)：多戶型和社區(qū)零售業(yè)保持強(qiáng)勁，而工業(yè)可能開(kāi)始疲軟。辦公樓的未來(lái)仍不明朗。隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)始放緩，利率的未來(lái)變得不確定。至關(guān)重要的是，商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主、運(yùn)營(yíng)商和投資者要優(yōu)化其資金，以便能夠抓住出現(xiàn)的機(jī)會(huì)。

多戶型和社區(qū)零售繼續(xù)表現(xiàn)良好，行業(yè)則顯示出疲軟跡象。但隨著中央商務(wù)區(qū)的發(fā)展，寫(xiě)字樓的未來(lái)充滿不確定性。不過(guò)，2024年的商業(yè)地產(chǎn)前景與六個(gè)月前相比基本沒(méi)有變化。

跨資產(chǎn)類別的商業(yè)房地產(chǎn)趨勢(shì)

盡管利率和辦公室的不確定性仍然是人們最關(guān)心的問(wèn)題，但其他資產(chǎn)類別的表現(xiàn)各不相同。

辦公室的持續(xù)障礙：根據(jù)Moody'sAnalytics的數(shù)據(jù)，2023年第三季度，全國(guó)辦公室空置率達(dá)到19.2%。這一數(shù)字高于第二季度，接近19.3%的歷史峰值。盡管有這些不利因素，但重要的是要記住，雖然有且將繼續(xù)有過(guò)時(shí)的辦公室，但并沒(méi)有完全過(guò)時(shí)。隨著更多辦公室使用者轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)辦公場(chǎng)所，一些較舊、不太受歡迎的B級(jí)和C級(jí)辦公室可能會(huì)面臨過(guò)時(shí)。因此，可能有機(jī)會(huì)將中央商務(wù)區(qū)的辦公空間改造成公寓或數(shù)據(jù)中心。工業(yè)疲軟跡象：工業(yè)繼續(xù)表現(xiàn)良好，尤其是冷藏物業(yè)。制造業(yè)的回流和近岸外包努力可能會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)該行業(yè)的發(fā)展。但隨著疫情后對(duì)更多庫(kù)存的需求減少以及租戶推遲擴(kuò)張，該資產(chǎn)類別可能正在放緩。不過(guò)，雖然工業(yè)開(kāi)始出現(xiàn)疲軟跡象，但該行業(yè)的長(zhǎng)期前景仍然樂(lè)觀。Moody'sAnalytics預(yù)測(cè)，在10年預(yù)測(cè)期內(nèi)，倉(cāng)庫(kù)和配送物業(yè)的年租金增長(zhǎng)率將持續(xù)保持在每年約5%至6%的水平，表明該行業(yè)已達(dá)到新的穩(wěn)定狀態(tài)。社區(qū)零售業(yè)的成功：許多人認(rèn)為零售業(yè)等同于B級(jí)和C級(jí)商場(chǎng)，而這些商場(chǎng)多年來(lái)表現(xiàn)不佳。但零售業(yè)還包括人口密集的城市和郊區(qū)的社區(qū)購(gòu)物中心。雖然電子商務(wù)繼續(xù)增長(zhǎng)，但僅占所有零售業(yè)的15%左右，因此實(shí)體經(jīng)營(yíng)者還有很大的發(fā)展空間。零售業(yè)將在2024年成為中堅(jiān)力量，預(yù)計(jì)該資產(chǎn)類別將表現(xiàn)穩(wěn)定，空置率保持不變，社區(qū)和社區(qū)購(gòu)物中心的租金將適度增長(zhǎng)。多戶型保持強(qiáng)勁：多戶型繼續(xù)表現(xiàn)良好。盡管租金增長(zhǎng)放緩，但整個(gè)2023年的空置率仍保持在5%左右。目前的高利率可能會(huì)使抵押貸款利率保持高位，繼續(xù)讓潛在購(gòu)房者望而卻步，并維持多戶住宅需求。唯一值得注意的問(wèn)題是，豪華公寓需求不足。它們可能很容易建造，但不一定容易出售。因此，許多高端公寓降低了租金并提供優(yōu)惠，以吸引居民。

行業(yè)挑戰(zhàn)

利率和成本上升是商業(yè)房地產(chǎn)最受關(guān)注的問(wèn)題之一：

利率的持續(xù)變化

2023年第四季度上半段，債券市場(chǎng)動(dòng)蕩不安。這是由于投資者頻繁調(diào)整對(duì)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)期——有時(shí)一周兩三次。

許多人預(yù)計(jì)2024年需要降息一次或多次。

但值得注意的是，這直接影響短期利率。包括通脹預(yù)期在內(nèi)的市場(chǎng)力量推動(dòng)著固定利率，這使得固定利率融資的未來(lái)受到影響。

成本上升

高通脹導(dǎo)致建筑材料和勞動(dòng)力成本上升，再加上自然災(zāi)害更加頻繁和嚴(yán)重，保險(xiǎn)費(fèi)和賠付金額也隨之上漲。

商業(yè)房地產(chǎn)保險(xiǎn)不僅價(jià)格昂貴，而且通常不夠全面，也不太容易獲得。全國(guó)多戶型委員會(huì)(NMHC)2023年多戶住宅風(fēng)險(xiǎn)狀況調(diào)查和報(bào)告發(fā)現(xiàn)，56.8%的受訪者保險(xiǎn)企業(yè)增加了新的保單限制以降低風(fēng)險(xiǎn)，60.6%的受訪者保險(xiǎn)企業(yè)被迫提高免賠額以保持可負(fù)擔(dān)性。

為了應(yīng)對(duì)不斷上升的成本，業(yè)主和運(yùn)營(yíng)商還可以通過(guò)財(cái)務(wù)服務(wù)簡(jiǎn)化應(yīng)付賬款和應(yīng)收賬款流程，從而增加租金并降低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

未來(lái)的商業(yè)房地產(chǎn)機(jī)遇

盡管前方有障礙，但2024年為商業(yè)房地產(chǎn)投資者提供了許多機(jī)會(huì)。

資金優(yōu)化：在市場(chǎng)不確定的情況下，資金為王。在壓力下快速購(gòu)買資產(chǎn)的能力再怎么強(qiáng)調(diào)也不為過(guò)。能夠快速獲得資金通常可以提供更好的條件。商業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)投資財(cái)務(wù)服務(wù)和租金支付解決方案來(lái)更好地利用機(jī)會(huì)，尤其是在利率下降時(shí)。經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房短缺是該國(guó)面臨的最大問(wèn)題之一。該行業(yè)已經(jīng)找到了一些增加住房供應(yīng)的創(chuàng)新方法，包括模塊化建筑、適應(yīng)性再利用和歷史稅收抵免公平。但還需要推動(dòng)更新分區(qū)，并解決鄰避主義問(wèn)題。房地產(chǎn)技術(shù)：房地產(chǎn)技術(shù)范圍廣泛、不斷發(fā)展且充滿機(jī)遇。無(wú)論是安裝智能恒溫器還是提供數(shù)字租金支付選項(xiàng)，商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主和投資者都可以利用房地產(chǎn)技術(shù)做出更明智的決策，更高效地運(yùn)營(yíng)建筑并獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。節(jié)能升級(jí)：隨著能源價(jià)格上漲，這些更新比以往任何時(shí)候都更加重要。例如，通過(guò)轉(zhuǎn)換為太陽(yáng)能和回收灰水，業(yè)主和投資者可以節(jié)省水電費(fèi)并吸引具有環(huán)保意識(shí)的租戶。同樣，城市在頒發(fā)許可證之前通常會(huì)查看公寓樓將使用多少能源，因此節(jié)能措施可能能夠在開(kāi)發(fā)過(guò)程中節(jié)省寶貴的時(shí)間。

總結(jié)

雖然2024年商業(yè)房地產(chǎn)的前景不明朗，但保持警惕和傾聽(tīng)很重要。隨著許多資產(chǎn)類別的放緩，投資者應(yīng)該擁有足夠的流動(dòng)性，以便在有機(jī)會(huì)時(shí)抓住機(jī)會(huì)，而這樣的機(jī)會(huì)一定會(huì)有的。

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