富途證券專訪：禹洲地產(chǎn)稱每年派息不低于核心盈利的30%

禹洲地產(chǎn)主要看點(diǎn)：

1、高增長(zhǎng)：2017年有信心完成400億的銷售目標(biāo)，2016年銷售額為232億元，合約銷售額增長(zhǎng)超過(guò)70%。

2、高毛利：公司年均毛利率連續(xù)多年高達(dá)35%，業(yè)界領(lǐng)先。

3、高派息：董事局承諾每年用不低于30%的核心盈利來(lái)派息，已踐行8年。

4、低負(fù)債：公司未使用高杠桿，凈資產(chǎn)負(fù)債率長(zhǎng)期處于60%—80%的合理區(qū)間，財(cái)務(wù)穩(wěn)健。

5、土地儲(chǔ)備：公司現(xiàn)有超過(guò)1,100萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備量，平均成本約6,000元，主要分布在一二線城市及其周邊衛(wèi)星城。

12月19日，禹洲地產(chǎn)企業(yè)融資及投資者關(guān)系總監(jiān)熊家文、企業(yè)融資及投資者關(guān)系高級(jí)經(jīng)理伍時(shí)凱作客富途證券，對(duì)禹洲地產(chǎn)的投資價(jià)值進(jìn)行了詳細(xì)解讀。

深耕發(fā)達(dá)地區(qū)，全國(guó)布局已現(xiàn)雛形

1994年，福建人林龍安辭去廈門(mén)市公務(wù)員的工作，在當(dāng)?shù)爻闪⒂碇薜禺a(chǎn)，秉承「大禹治水，荒漠成洲」的精神，深耕十載，帶領(lǐng)禹洲地產(chǎn)成為廈門(mén)市市場(chǎng)份額最大的地產(chǎn)公司。

自2004年起，禹洲地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)行全國(guó)布局，先后進(jìn)入了長(zhǎng)三角地區(qū)、環(huán)渤海地區(qū)、粵港澳大灣區(qū)及華中地區(qū)的核心城市，并于2009年在香港主板上市，成為總資產(chǎn)逾770億元，集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理為一體的綜合性集團(tuán)。

「林董是我們公司的靈魂人物。他是中科大第一屆工商管理碩士，本科專業(yè)學(xué)的是金融和會(huì)計(jì)，對(duì)數(shù)字非常敏銳，也對(duì)土地市場(chǎng)的研判非常有前瞻性?！剐芗椅恼J(rèn)為，如今禹洲地產(chǎn)能夠成為全國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)集團(tuán)，與創(chuàng)始人林龍安前瞻性的戰(zhàn)略眼光密不可分。

「我們?cè)陂L(zhǎng)三角、 海西、 環(huán)渤海、 華中以及粵港澳大灣區(qū)五大經(jīng)濟(jì)圈都有布局，按現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的金額來(lái)計(jì)算，90%以上分布在一二線城市。今年以來(lái)，我們也在積極地拓展其他區(qū)域，比如中原地區(qū)。」她介紹到，「很多投資者都說(shuō)禹洲地產(chǎn)區(qū)域深耕做得很好，比如我們?cè)谔旖蚓陀?個(gè)盤(pán)，比某些大的龍頭企業(yè)在天津加起來(lái)的盤(pán)還多?！?/p>

高增長(zhǎng)、高毛利、高派息、低負(fù)債，公司受到長(zhǎng)線資金青睞

據(jù)熊家文介紹，禹洲地產(chǎn)97%的收入來(lái)自于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，該業(yè)務(wù)一直保持著高速增長(zhǎng)，「今年我們的目標(biāo)是400億，非常有信心可以完成?！?/p>

「我們今年前11個(gè)月買(mǎi)了18塊地，都位于禹洲深耕的五大區(qū)域?！刮闀r(shí)凱補(bǔ)充道，「今年新增土地儲(chǔ)備大約有200萬(wàn)方，成本大約在7,000-9,000元。相對(duì)目前超過(guò)17,000售價(jià)，土地成本是比較合理的，利潤(rùn)有所保證。禹洲保持高毛利的秘訣就是提前布局價(jià)值洼地，為未來(lái)數(shù)年提供比較好的利潤(rùn)基礎(chǔ)?！?/p>

熊家文在接受富途證券小編提問(wèn)時(shí)指出，高增長(zhǎng)、高毛利、高派息、低負(fù)債率的「三高一低」特色，正是禹洲地產(chǎn)的投資價(jià)值所在?！腹径戮殖兄Z，每年拿不低于核心盈利的30%用來(lái)回饋我們的股東。從2009年到現(xiàn)在一直都是這樣，所以我們的股東里面很多是養(yǎng)老基金、險(xiǎn)資等長(zhǎng)線投資者?！?/p>

超過(guò)1,100萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備，平均成本約6,000元

土地儲(chǔ)備是衡量地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要指標(biāo)，據(jù)伍時(shí)凱介紹，禹洲地產(chǎn)目前擁有約1,100萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備，平均成本約6,000元，主要分布在一二線城市及其周邊衛(wèi)星城。

「均價(jià)6,000元的土地成本已經(jīng)提前鎖定了公司未來(lái)幾年的利潤(rùn)。今年前11個(gè)月，我們的合約銷售均價(jià)超過(guò)17,000元，因此我們有信心在未來(lái)2-3年保持較高的毛利潤(rùn)和凈利潤(rùn)?！刮闀r(shí)凱說(shuō)。

禹洲地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備中有54%分布在長(zhǎng)三角，33%位于海西。據(jù)申萬(wàn)宏源研報(bào)顯示，以權(quán)益可售面積計(jì)算，公司擁有土地儲(chǔ)備排名前五的城市分別為漳州(16%)、合肥(14%)、武漢(10%)、蘇州(10%)、泉州(9%)。

融資成本低至5.99%，現(xiàn)金流充裕

禹洲地產(chǎn)主要通過(guò)境內(nèi)外發(fā)債來(lái)融資?！肝覀兊募訖?quán)平均融資成本從2014年的8.5%，一直降到現(xiàn)在的5.99%，可以說(shuō)是得到了境內(nèi)外資本市場(chǎng)的認(rèn)可。我們今年9月份在香港發(fā)了一次永續(xù)證券，成本只有5.375%，是行業(yè)里同期永續(xù)證券里初始分派率最低的地產(chǎn)公司之一。此外，我們還剛剛被標(biāo)普和穆迪兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)分別調(diào)升了評(píng)級(jí)至BB-及Ba3，今年同時(shí)被這兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)調(diào)升評(píng)級(jí)的只有四家房地產(chǎn)公司?！?/p>

據(jù)伍時(shí)凱介紹，禹洲地產(chǎn)之所以能夠廣泛地進(jìn)行低成本融資，與集團(tuán)穩(wěn)健的財(cái)務(wù)和高增長(zhǎng)有關(guān)系，「到2017中期為止，公司現(xiàn)金差不多有196億，短期負(fù)債只有54億，也就是說(shuō)我們的現(xiàn)金與短期借款的比例達(dá)3.6，這個(gè)比例在行業(yè)來(lái)說(shuō)是比較高的?！顾J(rèn)為，公司現(xiàn)在充裕的現(xiàn)金不僅可以用來(lái)對(duì)抗行業(yè)周期，還能夠?yàn)楣镜臐撛诓①?gòu)提供充裕的資金保障。

政策收緊利于公司加大并購(gòu)力度，長(zhǎng)期看好一二線城市市場(chǎng)

談到全球流動(dòng)性收緊以及全國(guó)樓市調(diào)控的影響，熊家文表示公司會(huì)積極擁護(hù)國(guó)家的長(zhǎng)效機(jī)制，同時(shí)，基于禹洲地產(chǎn)良好的財(cái)務(wù)情況，公司認(rèn)為此時(shí)是并購(gòu)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)。

「很多地產(chǎn)企業(yè)為了保持高增長(zhǎng)，會(huì)使用高杠桿，通過(guò)提高資金利用率來(lái)發(fā)展。在行業(yè)調(diào)整時(shí)，一些規(guī)模偏小、銀行授信不高的公司資金鏈容易出現(xiàn)問(wèn)題。由于禹洲地產(chǎn)在資金、銀行授信、品牌、成本控制等各方面都非常優(yōu)秀，在我們與這類公司洽談收購(gòu)時(shí)，都能很快拿下來(lái)?！箵?jù)公開(kāi)資料顯示，禹洲地產(chǎn)今年以來(lái)已并購(gòu)了5個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

對(duì)于未來(lái)的房?jī)r(jià)，伍時(shí)凱表示中長(zhǎng)期看好一二線城市。他認(rèn)為一二線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備很強(qiáng)的人才吸附能力，人口凈流入的城市對(duì)住房依然存有強(qiáng)勁的需求。

「我們跟很多券商機(jī)構(gòu)保持著密切溝通，他們認(rèn)為一二線城市的銷量等各方面都該觸底反彈了。以后房?jī)r(jià)都會(huì)呈現(xiàn)一種穩(wěn)定中略微上升的態(tài)勢(shì)?！?/p>

熊家文認(rèn)為在這種長(zhǎng)效機(jī)制的調(diào)控下，地產(chǎn)行業(yè)將逐漸失去政策周期性的特點(diǎn)，最終成為類似制造業(yè)的模式?！肝磥?lái)房子還是用來(lái)住的，價(jià)格回歸理性，投資者看房企的未來(lái)，最終還是要回歸到盈利上來(lái)。而房企盈利取決于誰(shuí)能提前布局價(jià)值洼地，誰(shuí)能做出更受歡迎的產(chǎn)品，誰(shuí)能更好地運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目及成本管控。我們林董事長(zhǎng)在做第一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，就提出了一個(gè)理念，『推窗一片綠，我家在禹洲』，這在九十年代的中國(guó)是非常新穎的，也是非常受歡迎的，而且一直以來(lái)我們的成本管控都做得非常好。二十幾年來(lái)，禹洲地產(chǎn)在林董的帶領(lǐng)下，將情懷融入到每個(gè)項(xiàng)目中，打造出了一個(gè)又一個(gè)引領(lǐng)城市新生活的標(biāo)桿精品項(xiàng)目。」

風(fēng)險(xiǎn)提示

上文所示之作者或者嘉賓的觀點(diǎn)，都有其特定立場(chǎng)，投資決策需建立在獨(dú)立思考之上。富途將竭力但卻不能保證以上內(nèi)容之準(zhǔn)確和可靠，亦不會(huì)承擔(dān)因任何不準(zhǔn)確或遺漏而引起的任何損失或損害。

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