“坐不住”的融創(chuàng)集團(tuán)，壓力已至

原標(biāo)題：“坐不住”的融創(chuàng)集團(tuán)，壓力已至

本文概要：近來(lái)，房地產(chǎn)商的日子都不太好過(guò)，前有恒大因債務(wù)危機(jī)而暴雷，后有寶能深陷現(xiàn)金流困境，而才放下豪言說(shuō)“除了我們以外都有可能暴雷”的融創(chuàng)，卻轉(zhuǎn)身就單方撕毀和萬(wàn)達(dá)的酒店合約?？瓷先ィ趧?chuàng)也在并不像想象中那么輕松。

1、動(dòng)作不斷，融創(chuàng)做了什么？

2、負(fù)債近萬(wàn)億，融創(chuàng)面臨壓力？

3、“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，或是未來(lái)？

今年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管調(diào)控持續(xù)收緊，房企負(fù)債率、拿地金額等都進(jìn)入了監(jiān)管體系，這就導(dǎo)致房地產(chǎn)商的資金問(wèn)題越發(fā)困難。

因此，我們可以看到，以往大多是自信發(fā)言的融創(chuàng)董事孫宏斌，也在近期頻頻提及“壓力”一詞。盡管融創(chuàng)交出的成績(jī)單可以劃進(jìn)“優(yōu)等生”范疇

但不能否認(rèn)的是，融創(chuàng)也正在面臨前所未有的壓力。而這，也讓融創(chuàng)不得不“動(dòng)”起來(lái)了。

動(dòng)作不斷，融創(chuàng)做了什么？

拋售股權(quán)、“撕毀”協(xié)議、募集百億、求助政府……融創(chuàng)的動(dòng)作，越來(lái)越頻繁。

一、拋售股權(quán)，融創(chuàng)在在今年6-10月期間逐步出售貝殼股票，總價(jià)約為5.54億美元。

這個(gè)決定是出乎意外的，因?yàn)樨悮さ墓蓛r(jià)從巔峰的80美元跌到如今的20美元不到，絕對(duì)不是一個(gè)出手的好時(shí)機(jī)。

但孫宏斌仍然選擇在這個(gè)時(shí)候賣出，也不是不賺錢的，畢竟從2017年入股貝殼算起來(lái)，其投資收益仍然會(huì)達(dá)到24.30億元，成功套現(xiàn)了35億元。

二、今年9月，融創(chuàng)哪怕是賠錢，也要與萬(wàn)達(dá)提前終止酒店管理協(xié)議。

9月16日，萬(wàn)達(dá)酒店方面發(fā)布公告稱，在9月10日收到融創(chuàng)的通知，因?yàn)閼?zhàn)略調(diào)整等原因，融創(chuàng)宣布與萬(wàn)達(dá)的運(yùn)作協(xié)議終止，即融創(chuàng)將收回酒店的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)。

而此前簽的合約條款是，這21家酒店由融創(chuàng)持有，萬(wàn)達(dá)管理，到期時(shí)間應(yīng)在2037年。算得上是融創(chuàng)單方面的毀約。

不過(guò)融創(chuàng)也敢作敢當(dāng)，表示會(huì)在終止協(xié)議簽訂后，支付給萬(wàn)達(dá)1.33億元作為補(bǔ)償，同時(shí)，還會(huì)支付6859萬(wàn)元給萬(wàn)達(dá)，付清經(jīng)營(yíng)酒店的管理費(fèi)用。

三、通過(guò)董事個(gè)人借款以及公開(kāi)市場(chǎng)募資的方式，融創(chuàng)籌集了90億元的資金，

11月14日，融創(chuàng)中國(guó)在公告里表示，其獲得了合計(jì)14.02億美元的資金支持，有來(lái)自董事會(huì)主席孫宏斌“荷包”的，也有來(lái)自資本市場(chǎng)的，具體情況如下：

孫宏斌為了支持公司的發(fā)展，拿出4.50億美元，采取無(wú)息貸款的形式；

融創(chuàng)中國(guó)和融創(chuàng)服務(wù)，都通過(guò)配售股份的方式募集資金。其中融創(chuàng)中國(guó)合計(jì)籌資50.85億港元，折合6.53億美元；融創(chuàng)服務(wù)合計(jì)籌資23.31億港元，折合2.99億美元，三者匯總，共計(jì)14.02億美元，，約人民幣90億元。

四、網(wǎng)傳融創(chuàng)紹興公司，因陷入困境而向政府救助。

9月24日，關(guān)于融創(chuàng)紹興公司向政府求助房源售賣的文稿，被傳至紹興本地的一個(gè)房產(chǎn)交流群，進(jìn)而傳遍互聯(lián)網(wǎng)，引發(fā)人們對(duì)于融創(chuàng)經(jīng)營(yíng)不善的猜想。

因?yàn)榍笾胖校趧?chuàng)強(qiáng)調(diào)了由于紹興的樓市管控政策，融創(chuàng)的房產(chǎn)售賣有著較大的壓力，資金回籠困難。

盡管在不久后，融創(chuàng)便出面澄清，表示融創(chuàng)發(fā)展健康，該文稿并不打算發(fā)送給政府。但仍然讓市場(chǎng)對(duì)于融創(chuàng)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，打上了一個(gè)問(wèn)號(hào)。

畢竟融創(chuàng)的近來(lái)的動(dòng)作實(shí)在太頻繁了，而這些動(dòng)作背后都有著同樣的邏輯，那就是給融創(chuàng)輸血。

無(wú)論是董事孫宏斌的“自掏腰包”，還是賣出其他資產(chǎn)的“斷臂自救”，都說(shuō)明，融創(chuàng)有了壓力，尤其是資金上的壓力。

負(fù)債近萬(wàn)億，融創(chuàng)面臨壓力？

那么融創(chuàng)到底缺錢嗎？融創(chuàng)面臨的壓力，又來(lái)自幾個(gè)方面？

從融創(chuàng)的半年報(bào)，我們可以窺知一二。2021年融創(chuàng)半年報(bào)顯示，融創(chuàng)中國(guó)總資產(chǎn)為12054.53億元，總負(fù)債為9971.22億元，資產(chǎn)負(fù)債率82.72%，雖然比2020年末下降了1.24%，但還是居高不下。

同時(shí)要知道，2015的融創(chuàng)，其總負(fù)債還只是960億元，而在不到6年的時(shí)間里，融創(chuàng)的負(fù)債規(guī)模擴(kuò)大了10倍。

并且從賬面上看，融創(chuàng)中國(guó)的借貸總額已經(jīng)高達(dá)3035.30億元，雖然較2019年壓降近200億元，其流動(dòng)性貨幣資金也達(dá)到了1011億元，看起來(lái)還算充裕。

但由于融創(chuàng)中國(guó)的短期借款余額已經(jīng)超過(guò)900億元，再加上一些隱性債務(wù)如少數(shù)股東權(quán)益達(dá)到了799.44億元、應(yīng)付賬款及票據(jù)達(dá)到2482.82億元，以及對(duì)外擔(dān)保的400多億元。

意味著，光是融創(chuàng)的短期債務(wù)和隱性債務(wù)加總，就超過(guò)了賬面上的可用現(xiàn)金流，資金問(wèn)題，已經(jīng)是迫在眉睫。

更重要的是，未來(lái)房地產(chǎn)銷售前景并不樂(lè)觀。銷售市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的風(fēng)吹草動(dòng)一向都是非常靈敏，尤其隨著各大房地產(chǎn)商的降價(jià)折價(jià)出售，使得消費(fèi)者對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期價(jià)格一再調(diào)低。

就連孫宏斌也坦言，下半年銷售市場(chǎng)還是會(huì)比較慘烈的，哪怕是在上半年交出了成績(jī)尚可的答卷，對(duì)于下半年，融創(chuàng)也并沒(méi)有信心。

因?yàn)椴粌H是銷售市場(chǎng)難以為繼，在資本市場(chǎng)，融創(chuàng)也屢屢受挫。自2021年初以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)的股價(jià)已經(jīng)下跌近60%了，顯然，資本市場(chǎng)并不看好背負(fù)萬(wàn)億債務(wù)、還未找到新的造血板塊的融創(chuàng)。

除此之外，來(lái)自監(jiān)管層面的壓力，也讓以往大刀闊斧，有“并購(gòu)之王”的融創(chuàng)不得不停下來(lái)。

要知道，融創(chuàng)中國(guó)近些年來(lái)的并購(gòu)，可以說(shuō)是“瘋狂”，在2018年，更是創(chuàng)下了一年成功完成200起并購(gòu)案的輝煌紀(jì)錄。

只是隨著房地產(chǎn)三條紅線政策的出臺(tái)，一眾房地產(chǎn)企業(yè)紛紛踩雷，其中，就包括在2019年底，三道紅線全踩的融創(chuàng)。

因此，為了讓融創(chuàng)的數(shù)據(jù)變得符合標(biāo)準(zhǔn)，符合發(fā)展的需要。融創(chuàng)不得不降低負(fù)債率，減少對(duì)于貸款的依賴，同時(shí)通過(guò)放緩拿地的腳步，降低并購(gòu)頻率以及加緊售賣房產(chǎn)回款資金等舉措，讓慢下來(lái)的融創(chuàng)，交出一張合格的“答卷”。

只是這些不過(guò)是權(quán)宜之計(jì)，融創(chuàng)最本質(zhì)的問(wèn)題和困境仍然在，那就是，在房地產(chǎn)行業(yè)回落的大背景下，地產(chǎn)物業(yè)銷售板塊占營(yíng)收的比例九成的融創(chuàng)，未來(lái)是什么？

“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，或是未來(lái)？

提升多元化業(yè)務(wù)占比，是融創(chuàng)為未來(lái)發(fā)展蓄力的重要一環(huán)。

目前來(lái)看，雖然融創(chuàng)的業(yè)務(wù)不止有地產(chǎn)，同時(shí)也有物業(yè)管理、文創(chuàng)旅游等多個(gè)板塊，但融創(chuàng)對(duì)地產(chǎn)的依賴仍舊是非常大的。

從半年報(bào)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)中國(guó)上半年?duì)I收達(dá)958.20億元，在這其中，地產(chǎn)物業(yè)占比91.30%，營(yíng)收達(dá)875億元，至于文創(chuàng)旅游和物業(yè)管理，一個(gè)占了2.70%、一個(gè)占了2.50%，再加上其他業(yè)務(wù)3.5%，三者匯總比起地產(chǎn)物業(yè)板塊，都還是實(shí)在少得可憐。

不能否認(rèn)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)板塊這樣的高比例在房地產(chǎn)發(fā)展的黃金期，帶來(lái)的的確是高營(yíng)收高利潤(rùn)，但在沒(méi)落時(shí)期，融創(chuàng)在地產(chǎn)上的延伸業(yè)務(wù)，則需要負(fù)擔(dān)起更多的，在當(dāng)下的責(zé)任。

因此，除了在地產(chǎn)主業(yè)上要保持穩(wěn)定之外，服務(wù)、文旅，作為“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)，更應(yīng)被融創(chuàng)重視，其作為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的延伸，有望成為新的造血板塊，造就融創(chuàng)第二條增長(zhǎng)線。

事實(shí)上，融創(chuàng)也是這么做的，目前，融創(chuàng)對(duì)于“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)展開(kāi)緊密布局，“地產(chǎn)+”業(yè)務(wù)也不負(fù)眾望，正在快速成長(zhǎng)。

去年年底，融創(chuàng)旗下的物業(yè)板塊“融創(chuàng)服務(wù)”脫離融創(chuàng)中國(guó)，赴港上市，還創(chuàng)下了物管上市公司融資規(guī)模新高。

融創(chuàng)服務(wù)的成功上市，不僅鞏固了融創(chuàng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的頭部?jī)?yōu)勢(shì)，更為融創(chuàng)中國(guó)緩解了資金壓力。

2021年，融創(chuàng)服務(wù)發(fā)布的中期財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，上半年的融創(chuàng)服務(wù)，營(yíng)收達(dá)33.2億元，同比增長(zhǎng)85%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)6.1億元，同比增長(zhǎng)154%。

收入規(guī)模發(fā)展向好，服務(wù)規(guī)模也同樣在增速。截止今年6月底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積達(dá)1.7億平方米，合約建筑面積3.2億平方米，第三方外拓項(xiàng)目占在管面積比例39%，較去年底也增加了7個(gè)百分點(diǎn)。

除此之外，在文創(chuàng)旅游領(lǐng)域，其營(yíng)收和規(guī)模增速同樣迅速。半年報(bào)中，融創(chuàng)文旅鋪設(shè)的多個(gè)項(xiàng)目都成功開(kāi)業(yè)，其中最為亮眼的是冰雪業(yè)務(wù)，不僅營(yíng)收大幅增加，還覆蓋了35座城市，形成較為有利的戰(zhàn)略布局。

截至目前，融創(chuàng)文旅已經(jīng)擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會(huì)議會(huì)展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊，涵蓋旅游休閑、購(gòu)物消費(fèi)、文化娛樂(lè)、體育健身四大消費(fèi)場(chǎng)景，打造起屬于融創(chuàng)文旅的特色護(hù)城河。

因此我們可以看到，截止上半年，融創(chuàng)文旅營(yíng)收達(dá)到26.1億，同比增長(zhǎng)166%，經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)大幅提升至4.4億元，客流量7201萬(wàn)人次，同比上升103%。

值得一提的是，由于物業(yè)服務(wù)和文旅板塊的高速增長(zhǎng)，融創(chuàng)的地產(chǎn)物業(yè)板塊占比正在逐年下降，非地產(chǎn)收入占比正在穩(wěn)步上升。數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)上半年非地產(chǎn)收入占比已經(jīng)提升至8.7%，較上年末提升了3.2個(gè)百分點(diǎn)。

或許選擇將雞蛋放在不同的籃子里，共同“孵化”她們成長(zhǎng)，已經(jīng)是融創(chuàng)目前想到的，能讓自己走得更遠(yuǎn)的最好方法。

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